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《地區分析—黃竹坑轉型(一)》

〈黃竹坑鐵路新盤促發展?由工業走進商住時代〉

黃竹坑港鐵站上蓋新盤可於瞬間成區內最矚目的大型樓盤,皆因港島區最近一次有鐵路上蓋物業,已數到約30年前的杏花村了!難怪當有消息指黃竹坑站新盤第一期將推800個單位時,就如此萬眾期待。雖然截至今天(一月二十六日),地政總署仍未批出樓花預售同意書,但業界仍期望新年前後會有進一步消息。

 

隨新盤逐步落成,亦意味黃竹坑變天在即,彼得亦有研究這個新盤能否一力帶動整區的發展,令附近變得興旺?工廈轉型又是否跟得上?

 

先說基本資料,新盤位於香葉道11號,第一期由路勁及平保不動產發展,合共兩座建築物,樓高水平約150米,因東北、西北及北面將來皆有不同的新建築物落成,因此「無敵」樓景是可以預料的。反而向南邊,只要樓高於91米(大約是21樓,以跳層樓計),視野可越過新加坡國際學校及其宿舍,可看到山景。如發展商開則更靚的話,部份高層單位向東面望警察學校及警官宿舍,還有向西面望包玉剛泳池的單位將享有遠海景。

 

就第一期景觀而言,只可說中規中矩,但始終建於黃竹坑的新盤實是少之又少,因此仍有很大機會吸引大部分附近的分支家庭及換樓客等。

 

目前黃竹坑居民有來自雅濤閣(資助房屋)、南濤閣、珍寶閣、金寶花園、深灣9號以至可能居於工廈的人士,估計共超過一萬人,其實對於小區來說,人口並不稠密,但新盤一旦落成,這裏將相當熱鬧。那麼,生活設施及供應又可以負荷得到嗎?

 

黃竹坑地區一帶有國際學校、中小學、熟食市場、公眾泳池、運動場及大量政府及社福土地,如安老院、醫院、警校、復康中心、修道院、海洋公園、高級遊艇會及船廠等,種類非常雜亂卻很有意思!

 

而民生配套實不用擔心,可到雅濤閣平台、鴨脷洲大街或香港仔都應有盡有,平時有許多家庭主婦和退休人士都在該處買餸回家,下午就帶小孩到公園或運動場走走,遠一點更可去南朗山道行山看風景。以前更有人喜歡坐免費船到珍寶海鮮舫飲早茶(但現已成過去了)。

 

但若將來黃竹坑新盤落成,這些配套或許供不應求,所以附近的海洋公園新政策,可能是當區的「及時雨」,這裏以民生需求的角度來看,海洋公園距離約黃竹坑只約15分鐘步程,因這兩年經歷了的經濟低迷,被迫分拆在即,山下的設施可免費遊覽,而餐飲業等店舖則會外判,這為居民額外增加了食肆供應,樂園將變得更親民貼地,更融入黃竹坑居民將來的生活圈。

 

但可惜的是,水族館、熊貓館、山上纜車、機動遊戲、以及未開幕的水上樂園等往後需要額外收費。遊客以戴手帶記錄,每項票價約為數十元。這無疑影響了這個旅遊地標,更令海洋生物專家及有關行業人士瀕臨失業危機,長期這會造成香港專才流失,要知道水產、海洋生物與新的病毒可能存在某種關連,希望香港科研界仍有空間吸收這些人才。

 

最後,政府希望黃竹坑由舊有工業區逐步轉型為商貿區是不爭事實,只是重建後的商廈及酒店的租值不似預期,原因為何?另外該區有大量社福地段,政府很有可能用作加快建屋政策,所以黃竹坑新盤的景觀可能有不少變化,而之後東西兩邊的政府社福土地發展又如何?我們日後再探討。

 

撰文︰Peter、Hazel

 

參考資料︰
地政總署
城市規劃委員會
香港鐵路有限公司
運輸署
發展商資料
市場資訊

 

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