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《地區分析—火炭變天(一)》

〈中洲新盤激起千層浪 火炭變天的催化劑〉

晉柏至目前為止,發表過不少有關香港基建、房屋買賣或條例等的深入研究文章。縱使面對不少人的懷疑,但我們仍堅持要讓更多人瞭解到,其實「買樓」,不是找個人陪你睇樓那麼簡單,我們想你明白政府政策是與樓市息息相關的。相信晉柏物業,能夠會幫你「睇通一點」「知多一點」,可助你買得有價值的筍盤。
 
入回正題,這次就講講頗多人有興趣的,由中洲置業發展的火炭新盤吧!繼大圍柏傲莊後,估計只隔2個港鐵車站的火炭盤「凱堤」(名稱為市場傳聞) ,亦大有機會火爆地受歡迎。就如同震央般,其餘震會牽涉周邊的工業、商住等環境,引發其升值的莫大潛能。
 
其實在網上並不難找到此盤傳聞的基本資料:商場面積約7萬多呎,住宅面積約83萬多呎共1,335伙,有4座,當中傳聞會提供「窮人恩物」約$400多萬的200多呎單位,以至中型800至900呎單位。地下為公共交通交匯處,北邊亦已預留土地作學校,可謂吃盡四方客路,相信很多向隅柏傲莊的人會再入票。
 
你我都知道在今時今日買樓,根本是買現在及將來。簡單來說就是想目前住得好,又要物業將來升值。現就分析一下吧,這個盤因位置非常接近火炭港鐵站(地面離B出口約20米),就幾乎被當成鐵路上蓋盤看待。市場傳聞,發展商正在申請一條接連港鐵站大堂的行人天橋,是真是假呢? 彼得翻查城規會網頁,並未見有此橋的申請資料。
 
在這說明一下,其實天橋屬於「道路」的一種,在各規劃地帶經常會被審批的,如不涉及其他如零售樓面,也未必需向城規會提出申請,亦不排除通過如鐵路條例(當作擴充鐵路站的一部份)或道路[工程、使用及補償]條例去進行。所以接駁天橋是有機會發生,而且很有價值。
 
更重要的是,許多市場資料也沒提及「凱堤」只是地鐵綜合發展的一部份,亦即是一幅地皮上有多種用途。東面的土地包括夾在火炭站/「凱堤」的小型巴士總站、火炭站及沙田冷倉旁路軌至榕翠園以南的上空,將會建成4座122多萬呎的住宅樓面及11萬多呎的商場。(看附圖);所以有機會是「凱堤」的商場會通過或直接覆蓋港鐵站,在不用行人天橋下融入這新建築群商場,最終接連火炭站的入閘大堂。
 
傳統上,東鐵火炭站把火炭區一分為二,也作為住宅及工業的緩衝地帶。九十年代初前,火炭工業區的確是從事生產或倉存,西南山上的穗禾苑是火炭區唯一的資助房屋屋苑(另一個較近的是禾輋邨)(可能是這一帶工廠勞動力來源),加上西南面穗禾路及北面的樂林路一帶等低密度屋苑(可能是住上了工廠老闆/管理層),銀禧花園及少數的村屋,地理上形生一個居住及工業生產緊密相依的小區。
 
火炭工業區一如香港所有的工業區,正急速的轉型,重工業消失中,商住發展興起。經歷了疫情的戰略考慮,彼得相信沙田冷倉、百適及嘉里、嘉民及新鴻基等大型倉庫,不論政府或市場將要它們繼續長期存在,以確保食物、日用品以致疫苗的存放及供應。其餘的工業樓面,除了部份仍然從事生產或食物工場或迷你倉外,許多已作辦公室用,也有很多實際上已有人居住了。此外,駿洋邨、彩禾苑及旭禾苑已植入了約17,000左右額外居住人口,還有5萬8千多呎零售樓面及近8萬呎的社福設施。
 
以目前轉型的步伐,加上目前規劃作工業,但實際只用作(山尾街)巴士總站、熟食市場及公園(可重新規劃),不難預期火炭工業區如小瀝源及碩門,由工業轉型為商業/住宅的變化出現。那麼,圍繞這個火炭盤會令附近住宅價值是升是降,工業樓宇租值有否影響呢? 下回再說。

撰文︰Peter, Hazel

參考資料︰
地市規劃委員會
地政總署
立法會文件
發展局
統計處

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