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《地區分析—科學園的潛力(二)》

〈隱藏中大內的一大片土地 建科學園站的爭議〉

當估計將來有機會建科學園站的文章一出,惹來了不少討論,有人認為不可能、有人覺得是「吹水」、但也有人認為興建也無不可。其實有爭議,才有討論價值,而且時代環境不斷轉變,不論你持甚麼意見都可以,只是彼得想重申,文章都是有根據地理性探討及作估計,希望大家可平心看待。

說回白石角一地,很多中文大學關聯人士都可能不為意,為何偶爾會有人從逸夫書院大講堂及伍宜孫書院中間的山間樓梯來回,又或從環迴北路某個叢林暗角閃出一個人影。大家又可知這片密佈樹林的河谷,其實有一大堆私人土地?而政府亦從沒打算替中大收回,更已規劃作R(C)即丙類住宅用地(低密度),現在大部份土地都已落入發展商手上,相信快會發展成低密度住宅。

如果熟悉中大附近環境,應知道是被白石角的新盤、九肚山、鹿茵山莊、雍雅山、赤泥坪或樟樹灘村等圍繞。有中大校友希望將來買一個單位重投母校懷抱;也有一批校友,覺得不應任由非中大人士佔據。

其實這R(C) 土地約有60萬平方呎,私人土地佔約其中的七八成,其餘為官地,預期換地時會補地價吸納,被中大的環迴北路分割為南北大小兩塊。以目前地積比0.6計,可建成約36萬平方呎樓面,容納二千多人口。如成功申請改規劃至R(C)8,地積比擴大至1.5計算(迎合政府增建房屋策略),就可建成約90萬平方呎樓面,容納近四五千人口。兩塊土地可能以行車及行人天橋或隧道連接,以優景里、博研路及樟樹灘村的迴旋處附近作車及人的正式出入口。至於中大人最擔心的閒人出入問題,不用擔心,估計該處豪宅都一如其他豪宅般重門深鎖的。相信屆時至多有一兩個行人出入口(查入登記那種)來往環迴北路。

彼得研究這區土地,目的是要估計科學園建站的可行性,甚至建站時間表(如有足夠至5-6萬人流(Critical Mass)。

要知道土木工程拓展署現在正於大埔39區,即綜合生物醫學大樓、賽馬會研究生宿舍及吐露港公路之間的土地進行地盆平整工程,當然包括供水及渠務工程等以應付將來增加的需要,這塊兩公畝左右的土地已規劃作與醫學研究有關的用途,不論將來批予中大、醫管局或科學園。

換言之,以上一切措施都有增加人流的可能,都對建站有利。下一集,如果真的有科學園站,彼得會嘗試大膽研究該站位置,當然會考慮好多因素,醫學研究所、科學園、中大、私人土地發展及使用此站的平衡,如何佈置車/行人天橋、上落客位、接連現有PTI(公共交通交匯處)等、甚至可能上蓋物業。

順帶一提,雖然鐵路策略2014(9月) 曾指暫不考慮科學園站,但要知道白石角的現有OZP是2014年12月的(至今已有6年差距,該是時間再修訂),當時已剔除了科學園第四期拓展,改作現今的科學園/白石角住宅群,而大埔的OZP (包括大埔39區、蕉坑、鹿茵山莊及中大新的土地) 也因應要於2018年12月修改,2014年9月鐵路策略未考慮到增加的人口,大家不應抱殘守闕 (如鐵路策略2014或現成的OZP),即使彼得或閣下怎樣不喜歡也好,地球也繼續轉動的。學會怎樣估算甚至有序地參與發展為人為己的社群,才是長進道理。

撰文︰Peter, Hazel

參考資料︰
地市規劃委員會
地政總處
中文大學校園發展參考資訊
科學園發展參考資料
鐵路拓展參考資金

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