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《地區分析—啟德的未來(二)》


〈啟德可帶動周邊發展? 十三街重建或有影響〉

環顧整個啟德區,除了啟德港鐵站外,近土瓜灣將有沙中線的宋皇臺站落成,政府於今年5月宣佈該站附近的地下街發展計劃流標,原因是發展商出價未達地政總署的意向,而令政府收回該地,估計需要修改地契內容後才可再推出市面接受競投。但該地規劃應如何改善?對周圍影響是甚麼?還看啟德區的發展。
先說說為何地下商業街不能吸引大財團踴躍出手呢?政府原是希望興建3層的地下商場,可經地下街從土瓜灣走到啟德。而此類的地下街,如尖東到K11、中環的置地廣場、銅鑼灣的SOGO和希慎,也是這個概念。

  但發展商在競投土地前,都必定已「計掂條數」!所有地下建築的維修都較地面建築來得複雜及昂貴,如要防水浸、防地下水滲漏、逃生要求等,都較為嚴格。再加上,啟德近郵輪碼頭、維多利亞海域、樓宇密度又不算高,是一個以空間,美景、舒適為賣點的地區,如把商業樓面往下發展,豈不是「暴殄天物」了?所以財團認為地下街的回報價值不足,營運成本太高,令競投意欲下降也不足為奇!

  雖然地下街前路未明,但實際已靜悄悄影響了周邊發展的時間表了,若果市場對地下街的需求低,政府就要改變策略以防再次流標,如把三層地下街樓面推上地面發展,那麼樓宇的高度限制就必要放寬。原本該地高限是80米(約可建20多層樓面),推算要放寬多20米發展商才「有肉食」。  

若此做法通過,其他物業持份者便有理由以「參考個案」來要求放寬周邊樓宇高度。土瓜灣的十三街*就可能是其中之一。該區舊樓被收購的機會會被提升或推前時間,原本只有8層的十三街舊樓,可能會受啟德區宋皇臺站的發展影響,而把其規劃改變,放寬高度十至十五米,可申建樓層由至多20多層(估重建後總值35O-38O億)增至3O多層(超過4O0-43O億)。如此一來,對發展商或大業主來說,就有利可圖,而小業主亦有機會從收購或強拍中,獲得賠償,時間表也可能加快。  

另一方面,由於商業樓面在啟德區內未及時出現,就間接令周邊如土瓜灣或九龍灣的工商樓面,有機會在疫情後爆發出龐大需求,如失落已久的宏天廣場,及信和工商大廈亦可望從低谷逐漸回復。  

不過,樓宇發展也是要付出代價的。其負面影響就是社區的通風問題,香港在夏天時是吹東至東南風的,風會經土瓜灣吹入旺角、太子一帶,若把十三街、啟德樓宇加高,有機會遮擋部分海風,令該區的空氣質素下降。   以目前來說,啟德暫時的發展少於30%面積,仍在研究不少可行或可變的計劃,但都漸漸影響到周邊範圍,因此該區發展及樓價走向是存在很多可變因素呢!你能把握到嗎?  

*龍圖街鳳儀街鹿鳴街麟祥街鷹揚街鵬程街鴻運街蟬聯街燕安街駿發街鶴齡街木廠街馬頭角道。    

參考資料︰
香港城市規劃委員會
地政總署  

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