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《地區分析—啟德的未來(一)》


〈啟德有望成將來樓王?單軌鐵路仍是未知數〉

啟德被九龍灣、九龍城,以及土瓜灣包圍,又面向維多利亞港海皮,不難想像其住宅單位可擁有優良觀景之餘,再加上有啟德港鐵站及稍後的土瓜灣站加持,多少助長了該區的樓價。現時,啟德約為每呎$18,000至每呎$23,000,與土瓜灣及九龍城的私樓相比,高出20%-30%。
啟德樓價會否繼續有上升空間呢?且看看該區將來的發展及需求。位於郵輪碼頭前段位置,已有8塊地皮被發展商購得,將會發展豪宅;而在啟德站對開已售出的12塊地皮,其中6塊已有新樓落成,但樓宇之間距離狹窄,沒有太多空間,而且停車位置暫時只得一個迴旋處及較窄的左右車路旁,共用同一條行車路進入屋苑,將來的6塊也是會有相似問題。

根據4月的立法會文件,現時啟德發展區住宅人口達53,000人,預計2026年會上升至128,000人,即是6年間增幅約有1.5倍,並不是小數目,而鄰近的九龍灣商貿區及觀塘商貿區,理論上沒有住宅人口,實際上許多人居於工廈,但加上啟德3區的工作人口,現時共有285,400人,6年後會升至365,700,有百分之30的升幅。可預期沙中線將額外新增人口送往港島就業。

當人口增加,交通自然是一大考慮因素,現時除了啟德港鐵站外,要來往各區主要依靠巴士小巴,但現時路面都已經相當繁忙,令政府曾規劃架空單軌鐵路路線,來回九龍灣北面麗晶花園附近、九龍灣商貿區、觀塘區、以及郵輪碼頭,本是該區的一大賣點,可惜在2013年被叫停,原因是造價達120億,費用高昂,而且回報率低,覆蓋常住及工作人口少,計劃至今仍未落實。

其實如想交通更為便利及疏導人群的話,有研究指可把部份原單軌鐵路改成架空行人天橋,不但縮短了原本的步行距離,造價成本亦大大減低。該如何規劃?人們會認為有效及方便嗎?下回再說。

參考資料︰
房屋及運輸局
規劃署
城市規劃委員會
立法會文件
土地工程拓展署

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