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筲箕灣有塊寶? 改造後租值可升3

香港房屋政策就好像一條遊戲規則,如果看得明白,對於小市民或者投資者都百利而無一害。這次就以筲箕灣阿公岩村道一幢工業大廈作例子。看看如何把把規則轉變成對自己有利的條件。

 

這座物業約於1979年落成,罕見地是同一個業主擁有所有業權,近日申請把它拆掉改建成酒店。相信大家都知道2010年起實施的活化工廈政策,原意是把空置了的單位可「物盡其用」,藉以改成商廈、酒店、創意媒體、數據中心或維持輕工業等。但隨着經濟環境轉變,由上年至今,人們對商廈及酒店的需求下降,亦使政府放寬政策,大家頗多「着數」。

 

首先是活化工廈再不只是改裝粉飾,而是可加建或重建,在2017年後活化工廈2.0政策下,更多送20%樓面免補地價,可說是免費增建更多面積,變相令重建成本便宜了不少。而文中所提及的筲箕灣一幢工廈就由8層,重建24層高的酒店,可提供每間約150呎,共693間房,如此鬆挷的效益確是非同小可,隨即增加了10多個重建增加20%樓面的申請。

 

但當然,轉成酒店後的成本亦不容忽視,如人手、消防系統及電力系統的標準比起工廈都要高。

 

說到這裏,不妨再多一點推測,如何把政府政策「用到盡」!該座工業大廈距離食肆及地鐵站約350米左右,行去東大街亦約300米,可看出該工業地段其實是靜中帶旺,如把它從酒店再改變規劃用途成過渡性房屋又如何呢?

 

之前有提及過,如獲房屋及運輸局不反對,發展過渡性房屋是可免去豁免書費用(可達市值租金的10%-20%),計計數,加上之前的20%樓面免補地價,這已享有雙重折讓,達至30%。以周邊租值作粗略計算,原本工廈約為$12-$15/呎(實用面積),但如果是過渡性房屋的話,租值可升至3倍利潤,約$35/呎(實用面積)。按道理,業主所付的重建成本減少了,租金亦會下降。

 

但必須一提是,由私人地段改建成的過渡性房屋,並沒有如其他過渡性房屋般的公屋、青年宿舍的入住條件及租金限制,因此即使業主沒有提供一個比市值低的租金,也合法的。但當中又是否失去了過渡性房屋的原意呢?又是否成了商家純粹圖利的漏洞呢?也值得深思。

文︰Peter、Hazel

 

參考資料︰

地政總署

城市規劃委員會

房屋及運輸局

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