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農地可達每呎3千元 一遇政府無着數?

上回解釋了如何把農地變倉地,作為投資者、買家或租客需留意甚麼後,今回就看看甚麼地段有較高價值回報吧!

其中最大原因絕對是地理位置!更是該地段有否升值潛力、升幅多少的一大要素,例如是否近主要公路及十字路口、交通是否方便貨車物流出入、和住宅及工業區的步行或公共交通距離、附近有多少勞動力等。

元朗唐人新村和逢吉鄉都是相當熱門的熟倉地地點,每個面積也有1個元朗市中心的大小。先看唐人新村,該地鄰近元朗公路,交通方便,附近又有低至中密度住宅,及工廠區,可提供不少勞動力;而逢吉鄉則位處元朗市中心東北地區,同樣交通便利,接近青山公路和元朗公路,也鄰近元朗工業區,因此這2個地段向來常有交易,頗有價值。

而這類熟倉地多擁有短、中期的使用用途,將來會否成為長遠或永久用途,還看政府政策及規劃,如能盡早掌握先機,可有利投資。有人會問,如遇政府收購,是否更有利,獲取更高賠償,這思想早在30年前還可以,今天則太天真了,現時一個極具價值的熟倉地可達每呎3千多元,但政府收農地的出價往往較低,大約是每呎數百至千多元不等,雖有額外的現場賠償,如營運、或業主所賺得租金等的收入等,但今天官方的賠償並不可取,許多時結業了後,因其他地方的物業租售價值皆升,往往重置倉地無期。

一向以來,政府因需發展收地時,只對住戶,不論租客、業主、以致佔用人在賠償及遷徙安置上都比較寬鬆。有很多例子,佔用人還可能可直接上樓。

所以另一角度看,投資新界土地也算是高風險,還有某些地段的路權問題,也屬相當麻煩及困擾,稍有處理不善,可帶來不少煩惱。而改變土地用途,除了由農地變倉地屋地外,還可考慮興建過渡性房屋,其實方法跟發展倉地相近,又較便宜,當中又有否牽涉到甚麼法規而影響到投資問題呢? 下回再說。

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參考資料︰
城市規劃委員會
地政總署
規劃署

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