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業權份數如何分?新舊樓業主你要知

在舊樓收購、或有大業主申請強拍時,經常看到「不可分割業權份數(undivided shares)」的字眼,現在就拆解一下甚麼是業權份數吧!以前的樓宇開則簡單,所以很多時候一個單位被分配一份業權份數。如一幢約50、60年的舊樓有50個單位,通常一個單位就佔了1/50的業權份數了,在被收購時所得的賠償,就是以1個業權份數計算。

這對於大業主申請強拍是有影響的,在《強拍系列一》中有提及過申請強拍的條件,其中之一就是大業主需取得80%業權,所以在50個單位中,至少收購了40個單位,才可申請強拍。

又計計數,如果該物業只有4層4個單位,每層有1份,共4份業權份數,那麼大業主要收購多少個單位才可申請強拍呢?對,答案是必須全面收購,因為少了一個業主(25%)的同意,都不能乎合80%的可申請強拍法例,所以這情況就是不能進行強拍了。

利用業權份數而不是以物業價值去進行收購及強拍的理念是,該地段物業不會因個別小數業主的慾望,而防礙各方面的公平利益,用意是平衡各業主,還有社區重建的得益。而各種樓宇的業權份數計算方法,其實早在訂立樓契時已經列明,有些天台亦算是1份業權份數,有些則不計算。

所以,單位的建築面積差異、天台等會否影響業主擁有的業權份數,注意分契細節或自己的屋契或大屋公契(如有)。如想準確一點得知自己所擁有的物業佔有多少業權份數,土地查冊就可以了。

而有些舊樓的設計是地面店舖,樓上是住宅,業權份數有影響嗎?只可以說,一般商業用途的店舖,相對於住宅的價值都較高,而且是小業主用以謀生的工具,因此一般對收購的賠償都期望較高,但謹記即使是一個有價值的地舖,並不等如佔有較多的業權份數,一切基於分契文件或大廈公契細則作準。

隨着時代的變遷,樓宇建築及開則漸漸變得複雜,隨着單位伙數及戶型大小增加,在處理業權份數上亦變得更仔細,有機會是1543/265387。以前諸如公用走廊、樓梯等公用地方都未必會分到業權份數,而且業主亦不需管理這些地方,所以極少舊樓業主會成立業主立案法團或聘請管理公司。

但由於大廈的公用部分及會所設施等,均佔用了部分樓面面積,所以會被按比例獲分配業權份數。即使這些地方業權份數並不屬於小業主,但小業主需按自己持有的業權份數去要攤分該樓宇的管理費用。因此,現時大部分樓宇都會成立業主立案法團,或發展商委派的管理公司去管理這些大廈的公用部分。

其實,在舊樓收購過程中,還有不少「有數得計」的地段,一條樓梯隨時有着決定性的影響,到底是什麼理由?下回再細說。

參考資料︰
《建築物管理條例》
第545章 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 土地審裁處

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