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【如今天你的物業被收購,作為小業主有Say嗎?】

上回探討過強拍是甚麼後,這次就說說,萬一你所住的單位被收購,但又不想接受大業主給你的收購價,可以怎樣?

當有大業主進行收購時,有小業主並不想賣掉業權,可能你會想,小業主可否一同參與拍賣,並舉手托高價格,至少可以再賺多點。

有這類想法不足為奇,不過,有幾點值得注意,當托高出價競投,是有機會把價錢抬高,從而獲利,同時亦需承擔極大風險。記得,土地審裁處就是民事法庭,是大業主與小業主之間的審裁者,很多事決定需由土審處依法律批准,目的是讓雙方公平得益。

那麼,當大業主已獲得8至9成的業權,並向土地審裁處申請強拍後,小業主也可參加嗎? 當然可以,並需要聘請律師、或測量師、或專業代理、甚至是親屬,只要是已被列為小業主的證人,就可以向土審處作出整個地段的底價及攤分比例挑戰,當土審處批出強拍後,負責托管地段的受托人,可通過拍賣官要求所有參與拍賣者(包括大業主)交出按金,而最後的底價,是由土審處裁定。

需謹記的是,凡參加競投者,都需交出底價的3%至5%按金,即是如你所住的舊樓,底價拍賣1億元,你需先付3百萬至5百萬按金,若然真的中標成交,需在指定期限下繳付餘額,萬一不能付費,則大業主需重新申請強拍。

而已繳的按金自然不能取回,通常一個月內,如不能完成交易拍賣官會充公,並扣除成本,如堂費、行政費等,再按土審處批出的比例,攤分給大小業主,因此,如果沒有準備足夠金額,就要三思是否參加拍賣,亦幸而這類案例,香港從沒發生過。另一方面,如拍賣成功,中標者則需於6年內把該地重建。

另外,如果大業主拍賣成功,小業主應可得到多少賠償呢?

舉例來說,如果拍賣成交價為1億元,需先扣除拍賣開支,例如土審處的訴訟費、測量師的專業費用、拍賣的行政費、地段轉讓的法律費、差餉及地租、銀行按揭、請經紀代大業主向小業主出2次賠償價的行政費、如有租客或原小業主(已非業主身份)不願離開單位,單一大業主需聘請執達主任的費用等,約幾百萬的成本,剩下的才會按現用值,即包括該單位的建築面積、現時的交吉情況、差餉租值、業權份數,才攤分給各前業主。

所以,最後小業主們所得到的賠償是浮動的,比起大業主最初的賠償費更高或更低都有,所以被強拍前,不妨跟專業人士幫你計計,評估最後得益吧!

參考資料︰
土地 (為重新發展而強制售賣 )條例
香港物業報告
土地審裁處

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