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為何要強拍?大業主是最大得益者嗎?

香港地少人多,回看2019年私人住宅落成量有13,643個單位,比前一年少了35%。另一邊廂,除了啟德有作重新規劃外,市區幾近沒有全新的住宅用地出售,因而令在過去的40年一直都有發展商向舊區樓宇及地段「埋手」,積極申請舊樓/地段強拍,最近10年來的強拍宗數更上升不少,例如︰

香港「舖王」鄧成波家族持有大部分業權的尖沙嘴加連威老道61至73號項目,底價19億。

-位於銅鑼灣霎東街5號商住樓宇、9A及9B號舊樓及勿地臣街10至12號,地下設有舖位的商住樓宇及16號舊樓,物業估值共逾9.67億元。

-1967年落成,共有66伙的九龍又一村玫瑰苑,估值近10億元等等。」

例子多不勝數,惟申請強拍門檻不低,並非有錢就可以,而且阻礙亦多,如收購過程遇到部分小業主拒絕、或失蹤、甚至死去,還有申請費用高昂等。

但到底怎樣才可申請強拍?又是否一定是大業主得益呢?不如就先講解甚麼是強拍開始吧。

強拍亦即是「強制拍賣」,政府於90年代,為了解決樓宇老化及失修,以至個別業主失蹤或死亡問題,認為需要持續推行重建計劃,於是在98年提出方案,之後立法會通過並在99年實施《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)。

法例指凡一名或多於一名人士/公司(統稱大業主)擁有某地段的不可分割業權份數*中不少於90%,就可向土地審裁處提出申請,為該樓宇或地段日後的重新發展而進行強制拍賣,如土地審裁處認為申請符合法例條件,就允許申請。而大業主,或其他財團在拍賣中,成功購得該樓宇/地段的話,小業主可憑其擁有的業權而獲得賠償*。

後來,政府在2001年成立市區重建局,取代前土地發展公司,以半官方形式繼續協助進行樓宇復修以達到市區更新的目的,但進度仍是十分緩慢,追不上香港經濟轉變,最終政府在2010年修例,降低申請強拍門檻,分成以下3類地段可申請。

政府把擁有地段不可分割業權份數不少於90%下降至80%,即是當大業主得到8成以上的業權份數時,就可申請;條件之一是該物業的佔用許可證表明樓齡達50年或以上;或坐落非工業地帶而地段上的所有工業大廈樓齡均達30年或以上,就符合申請條件。

修改條例是為了加快市區重建步伐,99年至09年內申請強拍有61宗。自2010年修例之後,9年內則收到209宗,升幅有3.42倍。

不過,仍有細節地方需注意,根據條例第4(2)條,土審處要先信納申請強拍樓宇的樓齡或維修狀況,是有需要重新發展,才會批准申請。即使樓齡已符合申請標準,但若果土審處認為該樓宇仍有相當的經濟價值,則會延長該壽命,又或者是申請者聘用結構工程師或建築測量師,提出報告,以證明該樓宇有需要重新發展。

而在大業主的收購過程中,必先給予小業主至少2次的合理收購價,如果沒法證明曾向小業主作出2次收購價,即使已取得8成或9成以上業權份數,都不可申請強拍。

當大業主成功收取8成業權份數後,就可入稟土審處申請,然後聘請估價測量師定好該拍賣整個樓宇/地段的底價,並交予測量師行託管,而該樓宇及地段則會被凍結,其間不得隨便進行買賣,除了大業主向未收購的物業小業主繼續提出收購,如完全成功收購,則可向土審處撤回強拍要求。

大業主亦需要刊登中、英文報紙各一份,以示公開通知各方,土審處已作出命令,將會售賣該地段。另外,亦要將售賣令的文本交給每位小業主及地政總署署長。完成以上各項程序,申請強拍才算得上完結。

但到真正強拍時的過程及後繼安排又是怎樣呢?在這篇文中多次提到的不可分割業權份數,到底是甚麼、如何計算?小業主可以參與拍賣嗎?而在拍賣中,底價如何制定,這會影響大業主的最後利益嗎?還是花費一輪功夫後,反被人獲漁人之利?

這些問題就在下篇<強拍系列(二)>和大家講解吧!

參考資料︰
土地 (為重新發展而強制售賣 )條例

香港物業報告

土地審裁處

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